jueves, 7 de mayo de 2015

Venta de la farmacia heredada y otros bienes antiguos que estaban en gananciales. Fechas y valores de adquisición.

 Venta de una farmacia heredada .Gómez Córdoba Abogados en
Como Asterix y Obelix

Cuando hay que declarar en la Renta la venta de una farmacia u otros bienes adquiridos por herencia, surgen entre otras las siguientes dudas: ¿cuál es la fecha de adquisición? o, ¿cuál es el valor de adquisición?

Cuál es la fecha de adquisición

La fecha de adquisición de un bien heredado, no es la fecha de la escritura de adjudicación de herencia, sino la fecha del fallecimiento.

Cuál es el valor de adquisición


El valor de adquisición que hay que tener en cuenta para el cálculo de la ganancia es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Si dicho valor ha sido comprobado por la Administración, se tomará el valor comprobado.

Por tanto, NO se tiene en cuenta el de adquisición del momento de la compra, es decir, lo que le costó al fallecido. 

Y, si esos bienes, estaban en gananciales y la fecha de su compra fue anterior al 94.


Ya hemos dicho que la fecha y el valor de los bienes heredados, a tener en cuenta son la fecha del fallecimiento y el valor, el dado en el impuesto de sucesiones. En muchas ocasiones dichos bienes fueron adquiridos en gananciales, por lo que el 50% siguen perteneciendo al cónyuge viudo. 

¿Cuál será la fecha y valor de adquisición del 50% perteneciente al viudo, en caso de venta?


Pues para hacer los cálculos tenemos que considerar que el 50% perteneciente al cónyuge sobreviviente, tendrá la fecha de adquisición y el valor que se les dio en el momento de la compra o adquisición de los mismos. 

Supongamos que estos fueron anteriores al año 94.

Antes de la reforma:


En el caso de inmuebles, hasta el año 2014, se pueden seguir aplicando los coeficientes de actualización, estos coeficientes tienen la intención del corregir el valor de adquisición conforme a la depreciación de la moneda, y se utilizan para determinar el valor de adquisición de los inmuebles objeto de la venta. 

En este caso, al ser la fecha de adquisición anterior al 94, entran también en juego los “coeficientes de abatimiento”, disminuyendo de forma sustancial la ganancia obtenida. 

Además de inmuebles estos coeficientes de abatimiento o reducción, son aplicables a otros bienes adquiridos antes del 31 de diciembre del 94, siempre que los mismos no estuvieran afectos a actividad económica, advertencia importante, ya que en nuestro sector, no sería aplicable al local de la farmacia.

Veamos cuales son las reglas de aplicación de los mismos:

1.- Como punto de partida, se calculará el importe de la ganancia patrimonial aplicando las normas de determinación de las ganancias patrimoniales reguladas en los artículos 34 a 37 de la LIRPF.

2.-De dicho importe, se diferenciará la parte proporcional de la ganancia generada con anterioridad a 20 de enero de 2006. A efectos de calcular esta parte, se atenderá al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que el bien hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

3.-Los coeficientes de abatimiento se aplicarán a la parte proporcional de la ganancia generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que haya resultado, y operarán de la siguiente manera:

   o Cuando se trate de bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores en sociedades de inmuebles, la ganancia se reducirá en un 11,11% por cada año transcurrido desde la adquisición del bien hasta el 31 de diciembre de 1994. A este respecto, si el inmueble hubiera sido adquirido por el contribuyente con anterioridad al 31 de diciembre de 1984, esta parte proporcional de ganancia no quedaría sujeta al Impuesto.
   o Cuando se trate de acciones negociadas en mercados secundarios (excepto en el caso de Sociedades de Inversión Mobiliaria e Inmobiliaria) la reducción será del 25% por cada año transcurrido desde la adquisición del bien hasta el 31 de diciembre de 1994. A estos efectos, esta parte proporcional de la ganancia quedará no sujeta al Impuesto si a 31 de diciembre de 1994, las acciones hubieran permanecido en el patrimonio del contribuyente por un periodo superior a 5 años. 
  o Por último, en el resto de los casos, la reducción será del 14,98% por cada año transcurrido desde la adquisición del bien hasta el 31 de diciembre de 1994. En este sentido, esta parte proporcional de la ganancia quedará no sujeta al Impuesto si a 31 de diciembre de 1994, los bienes hubieran permanecido en el patrimonio del contribuyente durante un período superior a 8 años.

Tras la reforma:


La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, introduce importantes modificaciones al respecto.

Por un lado, con efectos desde 1 de enero de 2015, se elimina la aplicación de los coeficientes de actualización hasta el momento, utilizados para determinar el valor de adquisición de los bienes inmuebles objeto de transmisión. 

Por otro lado, con efectos también desde 1 de enero de 2015, se modifica la Disposición Transitoria Novena de la LIRPF que regula el régimen de los coeficientes de reducción o abatimiento, aplicables a las transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hayan sido adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994.

Esta modificación consiste en su mantenimiento pero limitándolos a un valor de trasmisión conjunto, inferior a 400.000 euros a partir de 1 de enero de 2015.

Por tanto la ganancia generada antes del 20 de enero del 2006, en caso de que la transmisión a declarar suponga el paso de un valor de transmisión conjunto inferior a 400.000 euros, a uno igual o superior a ese importe, la reducción se practicará conforme a un criterio proporcional, es decir, en la parte de la ganancia generada antes de 20 de enero de 2006, que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión, que sumado al de las transmisiones anteriores realizadas a partir de 1 de enero 2015, no supere los 400.000 euros. (Destaco ese párrafo en negrita y, el pronombre relativo ‘que’ no lleva la coma, sí la palabra anterior y, así se queda muy claro lo que pretendes explicar.)

Finalmente, el resto de la ganancia que fue generada con posterioridad a 20 de enero de 2006 tributará íntegramente.

Gastos deducibles

Todos los gastos tanto de la venta como de la adquisición son deducibles: 
Honorarios de la Notaría 
Honorarios del Registro de la Propiedad 
Impuesto de Sucesiones (la parte proporcional que corresponda al bien)
Honorarios profesionales, si intervino algún abogado o gestor (parte proporcional) 
Plusvalía pagada al Ayuntamiento (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)